
2018年楼市坐“过山车”,调控要松绑?
开发商艰难过冬
开发商也不能全怪买房的人翻脸,毕竟人们撒向楼市的钞票成就了一大批房企。
这两年行情大好,大大小小的房企摩拳擦掌,都学会了先定一个小目标,大的房企朝着一万亿销售额狂奔,角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。
要知道2017年的前三甲碧桂园、万科和恒大,全年销售额也只有五千多亿元。
但一到2018年,问题来了。
随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进,房企“融资难”成为共性问题,银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。
比如富力地产,今年以来连续四次发债失败,只得通过股权增发等手段,争取资金上的喘息空间。
再比如恒大,11月份发债年利率已经高达13.75%,接近过去的两倍,可见对资金的渴望有多么迫切。
资料图:置业顾问为民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄
除了市场融资,资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下,回款也成了问题。为此,一些开发商不惜违规操作。
2018年10月,华夏幸福旗下孔雀城一名销售说,在北京周边的大厂县,没有购房资格的人也能买普通住宅。需要交全款,之后交房,等社保纳税证明的年限够了再过户。但万一购房者交了全款却没拿到房子的产权,钱打了水漂怎么办?销售对这一点却避而不谈。
2018年12月,北京一在售楼盘的销售人员透露,该楼盘支持首付分期,前期先交一半,剩下的年后再交。
“年底了,所有的开发商都是一个套路,都在冲刺任务、加速回款。”这名销售说。
对房企来说,如果融不到钱,回款又慢,就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压,就更加难以呼吸。
2018年10月,燕郊售楼一条街,几家售楼处店里店外不见一个看房客。中新网记者 邱宇
“今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。”中国房地产业协会会长刘志峰说。
再来看一下富力地产,其2018年三季度报显示,有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金,尚不足以支付未来一年的财务成本。
据恒大研究院数据,2018年上半年,除去民间融资和类金融机构贷款,中国房企的有息负债余额高达19.2万亿元,相当于我国GDP的四分之一。而未来四年是债务的集中兑付期,房企的资金压力将持续加大。
如果说楼市上行期的债务扩张是弯道超车的利器,那么下行期的债务扩张则无疑于给自己埋雷。
就在不久前,房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号,让同行看了瑟瑟发抖。且不管万科是假哭惨,还是真喊疼,如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了,那大批的中小房企该如何过冬呢?
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