一、项目概述

宁化位于闽赣边界中部，是举世闻名的客家祖地，是全省五个边界贸易开发试验区之一。随着全县经济社会的发展，城区人口不断增加，原建于90年代初的客家中心农贸市场已不能满足市民生活需要。搬迁新建一个流通现代化水平较高的中心农贸市场，既是改善民生的迫切需要，也是提高全县农产品流通水平的重要举措。县政府拟在青少年宫北侧、南大街西侧建设城区中心农贸市场，规划占地40亩（具体见红线图），预计总投资2.1亿元。

二、项目建设要求

1、投资方在规划设计时应将农贸市场建设项目分成两个部分：市场部分为一至三层，其中：底层为大面积摊位，二层为大面积摊位与分割式店面相结合，三层为分割式店面；住房部分为四层及以上，可考虑设计2-3栋塔式商品房。具体指标如下：（按25154㎡面积计算指标）

①建筑密度≤45%，容积率≤2.7，绿地率≥25%；

②建筑层数、高度按审批方案确定，多层建筑住宅日照间距≥1：1；高层建筑应满足日照和消防间距要求（设计方案应提供日照分析图），其中板式高层建筑日照间距应≥1：0.8；

③机动车停车位：按0.8个/100㎡（以计容建筑面积计算），以小型汽车为标准当量表示。应设置兼人防使用的地下停车场，停车位不少于总停车位的70%。

④市场地块东侧退红线不少于35.0米；南侧退红线不少于12.0米；西侧退规划道路边线不少于8.0米；北侧退红线不少于12.0米；且应满足与相邻地块建筑的日照间距要求。停车场地块南侧退红线不少于12.0米；东侧退规划道路边线不少于5.0米；西侧、北侧应满足与相邻地块建筑的消防及住宅日照间距要求。

2、投资方须按流通现代化水平较高的现代标准农贸市场设计和建设市场部分，无偿提供市场底层和二层，每层面积不少于12000㎡，外装修按小区建筑要求完成，室内为按现代标准农贸市场装修并配套固定摊位、水电、照明、通风、排污、无害化处理、消防、电话等设施，层高按现代标准农贸市场确定。

市场底层和二层应科学分区、合理布局。第一层可考虑设置蔬菜、畜禽肉（分猪肉区、牛肉区、鸡鸭肉区、其它畜禽肉区等）、禽蛋、冰冻产品、淡水及海鲜类、鱼类宰杀区、豆制品、熟食、副食品、果品、粮油、干货调味品等区域，应设置足够面积的自产自销果蔬经营区，方便种菜群众摆摊，并做到食品与非食品区域分开设置，同时预留1000㎡作为机动配置区。第二层可考虑设置经营土特产、干货等商品。

市场北侧及东侧临街部分在不影响人流和采光的情况下，可考虑设计一些店面，以避免晚上过于冷清。

3、投资方须无偿提供80套左右中等户型面积的商品房。同时无偿建设市场周边、西面和地下部分停车场。市场周边停车场主要停放摩托车、自行车、三轮车等；西面综合停车场可停放各类车辆；地下部分停车场主要供买菜群众停放小汽车。

4、投资方应充分考虑小区出入口和道路交通设计，组织好内外交通，避免人流、物流、车流相互干扰。停车场设计要求机动车与非机动车分开，停车位要合理布局。

市场主入口不宜设置在东侧，四层以上商品房的出入通道与一至三层的市场出入通道应分开设计。西面综合停车场至市场主楼之间应设计天桥，住户自行车、摩托车和三轮车等经天桥可通达市场第三层顶坪，行人可经天桥通达市场一、二层。

市场周边应规划物流专线，可考虑物流车辆从西或北面道路进入，同时在农贸市场的南、北、西等三方位各规划一个物流通道，有货物装卸停车点。

5、投资方须分别无偿提供不少于计容总建筑面积4‰的小区社区工作办公用房（其中1.5‰必须为底层店面，其余面积应集中设置在三层以下）、4‰的物业管理用房面积（其中必须有一处不小于150㎡面积的集中使用的物业管理用房）和面积不少于150㎡的市场管理用房（不计入社区工作服务用房指标），外装修按小区建筑要求完成，室内为普通装修并配套水电、闭路电视及电话等线路设施，层高大于2.8米。

6、投资方须在底层无偿配设一处有独立对外通道的符合三类公厕标准的城市市政公共厕所，建筑面积应大于120㎡。还应配设一处符合环卫行业规范标准的环卫垃圾收集点，并做好设施配套，建筑面积不少于60㎡，层高大于5米。

7、投资方须对地块及第三层楼顶空留坪进行景观、夜景等设计并配套建设，第三层楼顶空留坪应建设空中花园，建筑物外墙上的空调外机及所有管线应隐蔽设置，所有防盗网设置不得突出建筑物外沿。

8、投资方须委托3家以上有相应资质的建筑设计单位，按出让地规划设计条件和建设流通现代化水平较高的标准设计该市场和配套建设项目，建筑整体设计应体现客家风格。

9、投资方须在获得项目建设用地之日起3个月内动工建设，在2013年底前完成整个项目建设并投入运营。

10、投资方须在宁化县工商部门注册登记房地产建设项目业主法人企业。

11、投资方须在缴纳土地出让金的同时一次性缴纳70万元作为履行规划条件和建设要求的保证金，并缴清该项目土地测量等前期费用。

三、项目效益分析

1、宁化是闽赣边界中部两省交界沿线六县中辖域最广、人口最多、区位最中的县份，是闽西与赣南经济区交集点，重要的物资集散地之一，是全省五个边界贸易开发试验区之一，城区贸易活动活跃。宁化县委、县政府致力打造闽赣边界中部工贸旅游文化强县，将为商贸物流业深度发展注入强劲动力，同时也必将带动城区房地产向规范、质优方向发展。

2、泉南高速贯穿境内，规划的浦建龙梅铁路和湄洲湾至重庆高速公路不久也将动工。交通条件的改善使宁化与沿海及周边城市之间的距离大幅度缩短，宁化的区位优势和人口优势将逐步显现，加上宁化深厚的文化底蕴和优美的自然环境，未来城区房产市场潜力极大。   

3、项目建设地紧邻南大街商业步行街，周边的惠好医药市场、水果批发市场、快消品市场等项目正紧锣密鼓建设。可以预计项目所处地段将成为宁化城区的商业中心，项目配套的第三层商业店面和第四层以上的商品房具有良好的市场销售前景。

四、项目优惠政策

1、第三层店面和第四层以上的商品房可分户办证销售。

2、县政府负责项目的征地、拆迁、补偿、安置工作，并帮助协调解决项目建设过程中遇到的问题和困难。

3、县政府负责提供水、电、通讯安装设施便利，将水、电、通讯管线铺设至项目围墙入口处。

4、县政府负责配套建设市场周边的锦绣路等道路。

五、项目联系人及联系电话

王远球  宁化县三产发展办公室  县市场项目组办公室

办公电话：0598-6824651 手机：13950912512

县三产发展办公室

县市场项目组办公室

二O一二年三月九日